Comment fonctionne une hypothèque en Suisse ?

Prérequis

Pour pouvoir demander un emprunt hypothécaire auprès d’un établissement bancaire, il est nécessaire d’apporter 20% du montant du bien que vous souhaitez acheter en fonds propre. La moitié devant être du cash ou des propres travaux (pour un masson ou un architecte), la valeur de la possession du terrain entrant également dans cette catégorie. L’autre moitié peut être financé via l’EPL (Encouragement à la Propriété du Logement). Le montant de votre EPL disponible est indiqué sur votre certificat LPP, communiqué par votre caisse de pension en début d’année.

Prêt de la banque

Pour les 80% manquant, vous allez solliciter un prêt auprès de votre banque, celui ci va se décomposer ainsi :

• 67% au titre de l’hypothèque de 1er rang

• 13% au titre de l’hypothèque de 2nd rang

L’hypothèque de second rang

L’hypothèque de second rang consiste en un prêt amortissable sur une durée de 15 ans maximum. Cela signifie que la mensualité que vous réglerez chaque mois à la banque sera constituée d’intérêts d’emprunt mais également du remboursement d’une partie du capital emprunté. Au bout des 15 années, ou plus tôt si vous l’avez remboursé par anticipation, cette hypothèque de second rang disparait et ne reste alors plus que l’hypothèque de premier rang.

L’hypothèque de premier rang

Il n’est pas nécessaire de rembourser l’hypothèque de premier rang, il est même très intéressant de conserver cette dette pour des raisons fiscales (le montant de la dette est déduit de la valeur du bien dans le calcul de l’impôt sur la fortune). Ainsi, ce sont seulement les intérêts de cette dette qui sont à verser à l’établissement bancaire.

Comment est calculer votre capacité d’emprunt ?

Même si les taux d’emprunt sont actuellement très inférieures, l’établissement bancaire utilisera, pour la calcul de votre capacité d’emprunt, un taux débiteur de 5% afin d’être certain que vous aurez toujours la capacité de rembourser vos échéances même en cas de hausse des taux.

Exemple de calcul pour l’achat d’un bien d’une valeur d’un million de francs :

Apport en fonds propres : CHF 200’000.-
Prêt global : 800’000 x 5% = 40’000 CHF/an d’intérêts
+ 1% de frais d’entretien : 1’000’000 x 1% = 10’000 CHF/an
+ Amortissement de 2ème rang sur 15 ans : (130’000CHF/15ans) = 8’667 CHF/an

Soit un total de CHF 58’667.- de charges annuelles.

Ce montant de devra pas dépasser le tiers de vos revenus, il faudra donc que l’acheteur, ou les acheteurs si il s’agit d’un couple, disposent d’un revenu annuel de près de CHF 180’000.- pour pouvoir se porter acquéreur d’un bien d’une valeur d’un million d’euros.

A cela, il faudra ajouter les frais de notaire, compris entre 3% et 5% du prix de vente, qui seront à financer en cash.